Os contratos entre os shopping centers e os lojistas dos salões comerciais não podem ser considerados como de locação propriamente dito, pois suas características não são afetas por completo a tal modalidade.
As locações de imóveis com fins comerciais são marcadas pela possibilidade de uso e gozo do bem e, em contrapartida, demandam o pagamento de aluguel. Porém, no caso de shopping centers, a lei 8.245/91 trouxe uma diferenciação ao possibilitar que as partes (shopping e lojistas) estabeleçam condições peculiares para reger o contrato.
Assim, tais contratos possuem uma índole mista, vez que envolvem características de contrato de locação e contrato de serviço. Trata-se, na verdade, de uma parceria entre o Shopping Center e os Lojistas, com o fito comum de rentabilidade pela venda de mercadoria, da qual ambos participam. Em outros termos, o shopping fornece o espaço físico, mas também fornece limpeza, segurança, conservação dos locais comuns do empreendimento, decoração e atrações culturais em épocas festivas, os quais constituem fatores que corroboram com a preferência dos clientes por este tipo de centro comercial.
Destarte, a principal característica deste contrato é a forma de remuneração, ou seja, o valor do aluguel, que é um percentual do faturamento dos lojistas ao invés de uma quantia fixa. Como resultado, tanto os lojistas como os empreendedores aplicam um mesmo esforço com uma única finalidade, o faturamento, sobre o qual é recolhida a COFINS e o PIS pelos lojistas.
Nesse sentido, a Primeira e Segunda Turmas do Superior Tribunal de Justiça, firmaram entendimento no sentido de que não há incidência de PIS e COFINS sobre o contrato de locação entre o empreendedor do shopping center e os lojistas daquele empreendimento, cuja cobrança seja um percentual do faturamento.
Seguindo este raciocínio, a incidência da COFINS e do PIS sobre os ganhos do shopping center dar-se-á em duplicidade, pois a quantia destinada ao centro comercial é uma porcentagem do faturamento do lojista que, por sua vez, já recolheu as contribuições devidas sob a totalidade do faturamento.
Com efeito, tais decisões ainda não passaram pelo crivo do Supremo Tribunal Federal, que detém a palavra final sobre a faculdade aqui exposta. Contudo, observa-se que os empreendedores de Shopping Centers, assim como toda a gama de empresários, buscam frear a política arrecadadora do FISCO, independentemente das leis e regras já existentes.