Em setembro de2007 escrevi neste espaço um artigo intitulado ‘Cuidados com a euforia do mercado’. Nele suscitei alguns aspectos jurídicos do setor imobiliário e, ao final, lancei a conclusão e alerta no sentido de que “diante da triste experiência vivida no passado quanto a falências no setor de incorporação, é importante os consumidores se aterem à credibilidade e histórico de obras das empresas que hoje se lançam no mercado. O alto volume de crédito, o processo gradativo de desburocratização para empreender, incorporar e construir são elementos estimulantes a aventuras empresariais, que muitas vezes levam a um instante de sucesso econômico com grandes riscos internos e que podem a qualquer momento estourar.”
Com efeito, não me envaidecendo de qualquer previsão pessimista, muito menos colocando-me como expert no mercado ou ainda vidente, não obstante a crise financeira externa, existe uma clara diminuição na liquidez somada a um aumento do custo financeiro, inclusive com majoração dos juros já anunciada pelos principais bancos ha algumas semanas, e conseqüentemente aumento de dificuldade na obtenção de crédito. Em continuidade, pode haver um impacto a médio prazo no consumidor com concomitante diminuição do crescimento do PIB e da renda per capita.
Nesse cenário, é certo que vislumbro total exagero e influência externa nos mercados, o que, na verdade, são ações por conta do medo, não justificáveis se analisadas as previsões e condições econômico-financeiras positivas de algumas empresas do setor.
Voltando ao ponto jurídico, algumas medidas devem ser tomadas pelas empresas do setor de construção civil, principalmente com o objetivo de se evitar mais riscos ou perdas, lembrando que a crise pode ser vista com bons olhos caso haja um retorno de investidores para imóveis, ativos reais altamente valorizados nessa previsão de caos quanto a liquidez de bancos e ‘dinheiro virtual’. Sem dúvida, caso a empresa tenha seu nome consolidado, seja mantida uma linha mínima de credito e diminuídos os riscos jurídicos, há possibilidade de crescimento ou pelo menos manutenção das atividades.
Para começar, um mecanismo jurídico importante é a inclusão nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel da cláusula resolutiva unilateral expressa, a gerar, nos moldes dos artigos 474 e 475 do Código Civil brasileiro, o direito à resolução do instrumento por meio de simples notificação. Se inserido tal dispositivo, o inadimplemento pelo prazo pactuado propicia ao credor o direito de dar por rescindido o contrato, sem a necessidade de demanda judicial para tanto, autorizando a livre negociação do imóvel e, ainda, a retenção daquilo que legal e contratualmente lhe é garantido, restituindo o saldo ao promitente comprador ou mesmo podendo cobrar eventuais valores devidos em face da extinção contratual.
Com a entrega do imóvel, a aplicação constante do instituto de alienação fiduciária, prevista pela Lei nº 9.514/97, também é essencial para garantia da rápida retomada dos imóveis, evitando-se, inclusive, longo embate judicial sobre o tema, que ao final somente gera prejuízos. Com trâmites extrajudiciais ágeis e bem definidos, assegura-se ao credor que, em caso de inadimplemento, rapidamente será possível receber os valores devidos em função do leilão do imóvel ou, ainda, que poderá o mesmo reaver plenamente o bem em seu favor.
Outra possibilidade, porém mais morosa que a alienação fiduciária, é a previsão em instrumento de compra e venda de cláusula de resolução de pleno direito em caso de inadimplemento por determinado prazo, ficando ciente o comprador que, em caso de rescisão, poderá o credor propor reintegração de posse, com pedido liminar, cumulada com perdas e danos, o que também é aceito pela legislação e jurisprudência.
Há de se salientar ainda que a jurisprudência atual do Superior Tribunal de Justiça resguardou de forma mais plena o contrato de compra de imóvel após a entrega do bem ao comprador, vez que vedou a rescisão do contrato de compra e venda por parte do adquirente. Assim, a empresa pode exigir o cumprimento do contrato após a entrega, independentemente da condição a que alega se encontrar o comprador.
No mais, é preciso que as empresas, além de atentarem às formas de garantia, estejam vigilantes à manutenção das certidões fiscais constando como negativas ou positivas com efeito de negativas, e vislumbrem esforços para manter uma política de diminuição do passivo e, principalmente, de minoração de ações judiciais contra a empresa.
Essas certidões fiscais, em conjunto com a certidão de distribuição, são elementos básicos muitas vezes imprescindíveis para que instituições financeiras e investidores contratem, financiem ou firmem parcerias, garantindo a obtenção de crédito que tende a ser mais dificultado.
Tomando os cuidados jurídicos pertinentes haverá menos perda e litígio, além da redução de possíveis restrições de crédito. Estudos de lançamentos e parcerias estratégicas são medidas positivas que podem ajudar a suportar a turbulência que, como dito, pode ter um efeito inverso no setor, pois, como o ouro, o imóvel pode acolher os que reagem por segurança ou medo.
Rodrigo Badaró de Castro, advogado sócio do Azevedo Sette Advogados
Artigo publicado no caderno Imóveis do jornal O Estado de S. Paulo, 02 de novembro de 2008