Isabella Souto
Seu vizinho está há meses sem pagar o condomínio, e para custear as despesas do prédio, o valor da taxa será aumentado. A moradora do apartamento de baixo incomoda a todos com o volume do som. O cachorro da porta ao lado late a noite inteira e ninguém consegue dormir. Quem nunca viveu – ou ainda vive – situações semelhantes no edifício onde mora? O ideal seria que elas não acontecessem, ou que as soluções viessem de forma amigável. Mas nem sempre, ou quase nunca, isso é possível.
Para evitar normas diferenciadas e trazer soluções uniformes, são várias as leis em vigor hoje no Brasil, além do Código Civil, que reformulado em 2002 trouxe novas regras para a convivência entre aqueles que são obrigados a dividir o mesmo espaço. A maior e mais criticada inovação diz respeito à cobrança de multa dos inadimplentes. Se antes o encargo chegava a até 20%, hoje não pode passar de 2%, além de juros mensais de 1%.
“Ela (a multa) não tem o condão de forçar a pessoa a pagar porque é pequena. Certamente, a nova regra aumentou a inadimplência”, opina o advogado especializado em direito empresarial e imobiliário, Eduardo Muzzi. Certo é que não há, pelo menos de imediato, como forçar o vizinho a pagar a taxa. A lei não permite sanções como, por exemplo, impedi-lo de utilizar o elevador ou desligar a luz de seu andar. E é bom tomar cuidado com a divulgação dos nomes dos inadimplentes dentro do condomínio.
“Não se pode usar de coação moral e exposição ao ridículo para cobrar uma dívida. E essa vai ser uma questão de interpretação, não há como determinar o que poderia ou não poderia fazer ”, alerta o advogado Rodrigo Badaró de Castro. O advogado desaconselha ainda a inclusão do nome do vizinho nos cadastros de proteção ao crédito. A justificativa é que o Código de Defesa do Consumidor considera a medida abusiva.
O problema da inadimplência então não tem solução? Tem. Mas demora um pouco: a via judicial. A alternativa é ajuizar uma ação de cobrança, que tem levado em média de dois a três anos para seu julgamento. Por isso, o ideal seria antes negociar diretamente com o devedor. Sem acordo, recorre-se ao Judiciário, que poderá determinar a penhora de seus bens até o montante da dívida, corrigida monetariamente.
CONVENÇÃO Para evitar problemas futuros, todas as regras de convivência no condomínio devem estar presentes na convenção (aprovada com pelo menos dois terços dos moradores). Demais assuntos que surgirem serão pauta das assembléias ordinárias ou extraordinárias (aprovados por maioria simples). Vale lembrar que o Código Civil retirou o poder de voto dos inadimplentes.
É também na convenção que poderá ser estabelecido o que é o “vizinho anti-social”, quando os moradores poderão definir quais atitudes praticadas pelos moradores poderão ser alvo de multas, como por exemplo ouvir música alta, bater papo nos elevadores ou manter um cachorro barulhento. E por falar em animal, a permissão para a criação nos apartamentos deve estar expressa na convenção, que poderá trazer até mesmo o tamanho e a raça permitida.
O Código Civil também trouxe duas regras referentes a área usada pelo morador. Em primeiro lugar, a taxa de condomínio deverá ser proporcional à fração ideal de cada unidade – o que significa que os proprietários de coberturas ou apartamentos que tenham mais vagas de garagem poderão pagar valor superior. Há ainda a possibilidade de venda das vagas de garagem, que passaram a ser tratadas como unidades autônomas.
Principais mudanças no Código Civil
• Multa de 2% no pagamento em atraso do condomínio
• Possibilidade de definir o que é o “vizinho anti-social” na convenção do condomínio, com a previsão de aplicação de multa de até dez vezes o valor do condomínio.
• A vaga de garagem passou a ser uma unidade autônoma, podendo ser vendida.
• Inadimplente não pode votar nas deliberações do condomínio
• O valor do condomínio será proporcional a área do apartamento (fração ideal)
Notícia publicada no jornal Estado de Minas, 23 de abril de 2007