Mauricio Marques Domingues
Foi sancionada, no último dia 9 de dezembro de 2009, a Lei 12.212/09. Chamada equivocadamente de “A Nova Lei de Locação”, a lei, com início de vigência em 24 de janeiro de 2010, na verdade aperfeiçoa o texto da Lei 8.245/91, conhecida como Lei de Locação ou Lei do Inquilinato. O novo texto de lei trata de forma ampla das garantias contratuais que, consolidando entendimento jurisprudencial, passam a ser prorrogadas expressamente nos contratos que vierem a sofrer prorrogação por tempo indeterminado.
A diferença agora é que os fiadores passam a receber tratamento especial da lei, com direitos e obrigações até então inexistentes e somente obtidos através do Judiciário como, por exemplo, a desoneração da fiança nas hipóteses de prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Neste caso o locador pode exigir a substituição da garantia, sob pena de rescisão contratual.
Novidade também a legitimação do fiador, em princípio obrigatória, para figurar no pólo passivo das ações que englobem cobrança de valores, podendo também, no lugar do locatário, purgar a mora no prazo de sua contestação e evitar o desfazimento da locação.
O legislador inseriu algumas hipóteses de concessão de liminar nas ações de despejo, muitas das quais já vinham sendo concedidas pelo Poder Judiciário, mas que careciam de tratamento específico na lei, tais como a não apresentação de nova garantia por parte do locatário, se notificado pelo locador, e a falta de pagamento de aluguel e acessórios no vencimento, quando o contrato está desprovido de garantias.
O direito de purgação da mora sofreu considerável restrição, pois se antes era limitado a duas vezes a cada doze meses, agora locatário ou fiador poderão exercer a faculdade uma única vez a cada vinte e quatro meses. Visando diminuir os trâmites judiciais e acelerar a retomada na hipótese de decretação de despejo, o legislador alterou o caput do artigo 63 da lei para permitir que, em um único mandado judicial, conste a ordem premonitória para desocupação voluntária e também a execução do mandado propriamente dito.
Em relação às ações renovatórias de contrato de locação não-residencial há importantes mudanças no procedimento de retomada do imóvel, quais sejam, a diminuição do prazo para desocupação, de seis meses para apenas 30 dias e a possibilidade de retomada do imóvel antes do trânsito em julgado da ação. Se antes o artigo 74 da lei previa a retomada somente após o trânsito em julgado, pelo novo texto a expressão foi excluída. Com isto, a partir da decisão de primeira instância, havendo pedido de retomada na contestação, será determinada a expedição de mandado de despejo.
Os vetos presidenciais também merecem destaque pela importância dos efeitos dos artigos excluídos. Pelo texto originário, o Judiciário poderia conceder liminarmente uma ordem de desocupação decorrente de eventual apresentação de proposta financeira melhor ao locador. O legislador buscava oferecer aos locadores o direito de negociação de seus contratos e consequente melhoria nas condições financeiras da locação, mas, em contrapartida, colocava os locatários em condição de indiscutível desequilíbrio contratual e insegurança jurídica.
A equiparação da transferência do controle societário de pessoa jurídica com a cessão de locação não-residencial também foi objeto de veto presidencial. Inicialmente com o objetivo de reforçar o caráter personalíssimo destas locações, a proibição de transferência do controle acionário dificultaria ou até mesmo impediria as transferências societárias entre empresas do mesmo grupo ou fusões e aquisições de um modo geral.
Matéria publicada no jornal A Gazeta- Espirito Santo